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10月29日，深圳光明區頤瑞府項目正式開盤，推出444套住宅，單套住宅建筑面積約104~123平方米，備案均價4.53萬元/平方米，總價417萬~620萬元/套。

僅3個小時，房源全部售罄，吸金22 億元，成為深圳今年第4個“日光盤”項目。

和深業頤瑞府“日光”形成對比的是，深圳樓市正在快速降溫，其中新房市場去化周期放慢，庫存積壓。

根據深圳房地產信息平臺備案信息，今年前9個月，深圳共入市新盤67個，均價6.68萬元/平方米，平均去化率不到五成，且大部分新盤靠二級聯動+降價促銷+低首付等營銷手段達成。另據深圳中原研究中心數據顯示，10月份深圳樓市表現依然平穩，新房成交3328套，環比減少7.9%；成交面積331890平方米，環比減少10.4%。

市場整體低迷情況下，深業頤瑞府的“日光”意味著深圳購房需求并沒有消失。

“無論是高端樓盤海德園、招商璽家園還是剛需樓盤深業頤瑞府，只要有相對性價比優勢，在市場上均供不應求。”中指院深圳分院研究主管駱紅琴表示，深圳樓市的購買潛力依然較大，只是行業及大環境皆下行壓力下，置業者觀望情緒嚴重，房企也因此變得較為被動。

諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪分析，作為一線城市，深圳樓市具有一定韌性，深業頤端府“日光”向樓市傳遞了一定積極信號，促進購房情緒回升的同時，也向市場傳遞出穩步修復逐漸取得成效，市場信心逐步回升。

3小時吸金22 億元

踩盤大半年后，周磊（化名）終于決定下手。

“400多萬元總預算就能在光明買四房，這在前幾年是不敢想的。”計劃換房的周磊表示，今年看了多個樓盤后最后決定在光明區買房。

周磊口中的光明區是2018年深圳建立的新區，經過幾年飛速發展，成為了深圳新房熱門區域。但今年以來，區域內入市的新房項目價格出現回調，“有的項目比前兩年還便宜。”

據深圳中原研究中心數據顯示，2019年光明新房住宅成交5357套，成交均價約為4.6萬元/平方米。

結合價格和自身改善需求等因素，周磊最終選擇的是深業頤瑞府。“周邊配套比較成熟，交付帶簡裝+中央空調，均價才4.53萬元/平方米。”

深業頤瑞府位于深圳光明中心區獅明路以南、獅山二街以東、翠輝路以北。2021年11月，深業集團在深圳第三批集中出讓中搖號競得該地塊，成交價17.27億元及競可售公共住房面積2.4萬平方米。

10月21日，深圳頤瑞府正式入市，共推出444套住宅。最終，有1220位購房者認籌選房，項目認籌率275%，是光明目前認籌率最高的新盤。

根據土地出讓規則，該地塊普通商品住房限價4.53萬元/平方米，人才住房最高限售2.85萬元/平方米。按照單套住宅建筑面積約104~123平方米計算，普通商品住房總價417萬~620萬元/套，與周邊二手房售價倒掛較大。

以項目周邊光明大第、深房傳麒山小區的二手房指導價5.19萬元/平方米計算，該項目一二手價格相差6000元/平方米左右，這吸引了不少購房者入場。

和同期的周邊其他新房項目相比，深業頤瑞府同樣有價格優勢。

比如今年入市的星河天地華府、宏發萬悅山璟庭備案均價分別為5.19萬元/平方米、5.17萬元/平方米，與深業頤瑞府價格相差6000元/平方米左右。

備案均價在5萬元/平方米以下的項目也不少，比如備案價為4.69萬元/平方米特發觀月臺、4.44萬元/平方米的中海觀園、4.46萬元/平方米的深房光明里等都會在今年相繼入市，價格與深業頤瑞府持平，不過這幾個項目均為毛坯交付。

10月29日，深業頤瑞府項目正式開盤，選房3小時后，全部售罄，成為深圳今年第4個“日光盤”項目，吸金22 億元。

“由于該盤價格優勢凸顯，置業群體競爭較為激烈，或包含剛改、改善等多類型群體買入。”關榮雪表示。

除去價格優勢外，廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉還認為，該項目以改善房為主導，目前的改善群體的購買力受疫情影響較小，所以該項目能夠得到需求端支撐。

不過，也有房地產中介機構人士對記者表示，深業頤瑞府售罄無法代表整個區域行情，“今年光明推出的8個樓盤整體去化一般。”

新房市場去化周期拉長，降價走量

和深業頤瑞府“日光”形成對比的是，深圳樓市正在快速降溫，其中新房市場去化周期放慢，庫存積壓。

根據深圳房地產信息平臺備案信息，今年前9個月，深圳共入市新盤67個，均價6.68萬元/平方米，平均去化率不到5成。

樓市庫存亦在走高。截至9月底，深圳新房住宅可售套數為39689套，為近幾年新高。參考近半年新房住宅銷售情況，深圳新房住宅成交周期約13.78個月。

這樣的市場行情下，深圳房企開始推出各式促銷手段加入“搶客”大戰，特價房、折上折、降價出售等層出不窮。

據克而瑞深圳區域統計，為搶跑今年最后一個促銷節點，房企集中在9月底加快推貨節奏，多個新盤相繼取證，新房供應規模超百萬平方米，創年內月度供應高值。

降價走量效果開始顯現。根據諸葛找房數據研究中心數據顯示，2022年9月，深圳新建商品住宅成交3677套，同環比均轉正，同比上漲9.89%，環比上漲31.89%，且單月成交量創年內月度成交新高，成交回升向市場傳遞一定的積極信號；到10月份，成交整體稍有下滑，但成交維穩。

關榮雪表示，當前深圳樓市也正處于穩步修復階段，同時為調動市場活躍度接下來不乏多采取寬松政策、項目價格優惠等舉措。“此外，政策方面，深圳放松了公積金貸款政策，也促進了一部分購房需求的釋放。”

駱紅琴認為，預計后續深圳在外部整體政策環境持續優化、房貸利率下降、開發商促銷打折等多重利好因素帶動下，市場活躍度將進一步好轉。

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