（原標題：中泰證券地產首席由子沛：端午樓市成交數據存“隱情”，下半年成交有望趨穩，國央企或先反彈）

紅周刊 編輯部 | 李壯

上半年市場表現疲弱，拖累其表現的板塊之一就包括房地產，而房地產表現不佳又與樓市不溫不火有關。進入下半年，樓市成交有望趨穩，但仍需政策助力。由子沛指出，可以在支持政策中擴大個稅抵扣，這對提高城市新住民購房意愿可能會產生意想不到的效果。同時，他也認為，當前市場對房地產給出的定價顯然是過于悲觀的。

(資料圖片)

在剛剛過去的端午節，樓市成交情況無論同比還是環比增速均表現為下降。同時，在二級市場，今年以來截至6月29日，房地產板塊跌去了12%，遠超去年以及前年的跌幅。

對于樓市回暖以及房地產板塊行情表現，本刊專訪了中泰證券地產首席分析師由子沛。他表示，端午期間樓市成交同比、環比數據不佳的現象，一個是因為去年同期基數較高，另一個是五六月是地產傳統銷售淡季，“下半年隨著去年基數的下滑以及金九銀十銷售旺季的到來，我們期望看到樓市成交同比和環比數據的逐步改善”。同時，他表示，當前房地產板塊的行情表現已經過于悲觀了，因為無論是從房地產在經濟中的地位還是行業發展遠景，這個行業長期是值得看好的。

樓市成交遭遇“端午劫”

下半年“逐步趨穩”

《紅周刊》：端午節期間(6.16-6.22)，新房和二手房成交數量增速均是同比大降（-40.9%和-13.6%），從6月1日至22日，新房和二手房同比增長為正，但環比增長分別為-9.4%和-23.1%。這組數據顯示，在今年1-3月房地產市場銷售相對強勢之后，新房和二手房市場熱度均在走低。下半年，這兩個市場的成交熱度會否有較大改善，哪些因素決定著樓市走向？

由子沛：我們觀察網簽數據發現，新房和二手房在端午節期間成交量出現同比增速下滑的現象。在這個現象背后，其實是去年同期網簽數量出現了一個小高峰，形成了一個高基數。在去年上半年，新冠疫情對全國樓市擾動比較明顯，到6月份各地疫情有所好轉，使得去年上半年累積的購房需求在6月份出現一個集中的釋放過程，這就造成去年6月份的網簽數據是比較高的。

同時，在去年5月中下旬至6月初，很多二線城市比如杭州、成都、南京等相繼出臺了放松限購的政策，這對樓市產生了明顯的提振作用。因此，去年部分城市的樓市放寬限購，疊加上半年累積需求集中釋放，形成了去年6月份樓市銷售的高基數。總體來看，今年6月份樓市成交數據同比增速表現不佳，主要是受去年高基數的影響。

端午期間樓市成交的環比數據也不是很好看，這主要是受季節性因素影響。樓市月度成交數據一直都有周期性波動的特點，我們常說的“金三銀四”“金九銀十”就是每年三四月份和九十月份是房地產銷售的旺季，其他月份可能就平淡一些。今年的樓市成交也符合這個特點，在今年的二三月份，之前的累積需求釋放，樓市成交數據很漂亮。到了四五月份特別是五六月份，樓市就到了淡季周期，樓市成交熱度明顯不如二三月份，這屬于比較正常的現象。

同時，我們也必須注意到，市場在當前也存在諸如二手房掛牌量上升、購房者觀望情緒升溫等現象，部分城市成交熱度也出現了較大幅度的下滑，因此也有必要警惕房地產市場在下半年出現加速下行的態勢，期待更多政策能夠及時出臺，從需求端進一步提振市場信心。

《紅周刊》：下半年，樓市成交情況對比上半年會否有明顯改善？

由子沛：下半年的樓市，我覺得可以用“逐步趨穩”來詮釋。一方面，經歷了2-3月份需求的集中釋放，以及5-6月份的下行波動后，市場有望逐步進入平穩期；另一方面，今年上半年在樓市需求端、信貸端出臺了一系列支持性政策，政策的效果有望在下半年陸續體現，疊加去年下半年樓市成交基數相對比較低，那么今年七八月份之后，樓市成交的同比增速也會有一定程度的企穩。

《紅周刊》：對樓市成交影響較大的因素是什么？

由子沛：樓市成交量通常就是受供給和需求兩個層面的影響。從供給端來看，就是房企拿地的數量，因為房企拿地的數量決定了未來的供給。目前來看的話，供給端不是當前困擾樓市成交的主要矛盾，主要矛盾集中在需求端。

需求在經濟學里包括兩方面：一個是購買意愿，一個是購買能力。具體到樓市，購房意愿其實反映的是居民對房價的一個預期。目前，房價逐漸企穩甚至有些城市二手房開始進入一個下跌通道，那么居民買漲不買跌的心理就會占上風，就會呈現出一定的觀望態勢。從購買能力來說，可以分兩方面，一個是購房資格，另一個是購房者的收入預期。現在許多地方逐步解除限購政策，所以購房資格對樓市成交的影響一直在變弱。但另一方面，后疫情時代的“疤痕效應”依然存在，居民對未來收入增長預期普遍有一定擔心，因此對背負貸款會有比較大的焦慮感，這就導致擱置購房計劃或推遲購房時間。我認為，對樓市成交影響最大的因素還是居民預期這一塊。

LPR調降對樓市提振有限

個稅抵扣或能推動樓市回暖

《紅周刊》：6月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2023年6月20日貸款市場報價利率（LPR）為1年期LPR為3.55%，5年期以上LPR為4.2%。1年期品種與5年期品種利率均較上期下調10bps。這一政策支持，對于居民改善性、剛需性住房群體的購房意愿會否有較大影響？

由子沛：一方面此次LPR調降，1年期品種與5年期品種同步下調10個BP，體現此次調降主要目的在于加強逆周期調節，支持實體經濟，而并非是專門針對房地產的刺激；另一方面，根據我們的測算，如果居民購房貸款100萬、30年等額本息，那么這次LPR調降將讓居民每月節省不到60元，幅度上來講對居民購房意愿的改善程度預計也較為有限。

《紅周刊》：您對提振住房消費預期的建議是什么？

由子沛：目前，我們提振住房消費的政策可以分為兩部分，一部分在需求端，包括比如松綁限購、限售等一系列政策；另一部分在信貸端，比如降低首付比例、降低房貸利率等。這些政策也發揮了積極作用。

同時正如前文所述，我們認為當前樓市成交的核心痛點在于后疫情時代居民對于負擔房貸的焦慮，因此，我個人認為，如果采取一些能夠增加居民收入，或者說變相增加居民收入的一些辦法，比如房貸可以抵扣個稅的辦法，對于提振住房消費將會更為有效。

目前，房貸抵扣個稅是一個月1500元，這個抵扣額相對房貸來說還是太少了。舉個例子，一個一線城市工作的白領，月入2萬元，剔除社保和個稅等支出，到手大約15000元，那么這個人每個月還房貸封頂也就是1萬元。如果這個人恰好每月有1萬元房貸，如果房貸可以全額抵扣，那么這個人到手的15000元去掉1萬元房貸，應納稅收入就是5000元，其納稅壓力就減少很多。

這種辦法相當于變相增加居民收入，相當于提高了居民承擔個稅的上限，以工資收入為主要來源的城市新住民對住房消費的積極性將顯著提高。這也能夠真正解決居民對于收入預期的焦慮問題。

當然，個稅收入降低會對財政產生一些不利影響。但如果個稅抵扣的辦法對房地產市場、對樓市回暖有幫助，那么算整體經濟賬的話，應該是利大于弊的。

總之，我認為，當前促進樓市回暖最有效的方式就是一切都要落腳于提升居民的收入，提升居民的購買力。

優質房企必備素質是“穩健”

低估國央企房企將率先反彈

《紅周刊》：從區域來看，一線城市的樓市情況好于二三線城市，同時住宅用地成交規劃建面累計同比增長也是一線城市最強，而且房企也在扎堆一線城市。那么是不是可以認為，在一線城市重倉布局的非出險房企，會有更大希望順利過冬并取得較好的競爭優勢？

由子沛：房企土儲布局只是其順利度過困難階段的決定性因素之一，房企的競爭力還是需要綜合比較。因為即使房企在一二線城市布局比較多，土儲優質，也并不代表其就是安全、穩健的。房企負債率就很說明問題，有的房企就是因為過高的杠桿率出現大問題。

我們講天時地利人和，天時對每家房企都是公平的，地利是房企土儲和項目的布局問題，人和就是房企對自己負債率的管控也即運營能力。我們研究發現，一些房企雖然在三四線城市有較多項目，但受益于較好的運營能力，其運營質量、競爭力也不錯。

《紅周刊》：如果要判斷一家房企的綜合競爭力，我們該從哪些方面著手？

由子沛：當前若對一家房企做質量評估，我覺得有以下幾方面，第一，財務穩健，這是最重要的，就是這個房企能不能比較好地控制自己的負債率。第二，這家房企土儲布局的分布是不是比較合理、均衡。第三，房企的經營策略要穩健。

《紅周刊》：從二級市場來看，房企行情分化很嚴重，申萬房地產114只標的股中（剔除退市股），今年以來截至6月26日維持上漲的共23只。過去三年連續上漲的個股僅3只，分別是同濟科技、中國國貿和華發股份，其中華發股份是惟一純正的房地產開發公司。另外，破凈股達到62只。您覺得市場是不是對房地產板塊過于悲觀了？

由子沛：毫無疑問，現在市場肯定是有點過于悲觀了。首先，房地產行業仍然是國民經濟的一大支柱產業；其次，在肉眼可見的未來這個行業不會消失，而且一定會保持一個相對來說比較合理的規模。因為我們國家城市化進程還在繼續，我們的購房需求其實也依然存在，人民群眾追求美好生活中也包括住更好、更大的房子，所以需求端在未來來看的話也一定是長期存在的。

長期看，我對房地產行業還是非常有信心的。

《紅周刊》：從中長期比如未來三年的角度看，房地產開發（包括港股內房股）行業從土儲規模、項目分布、項目運營能力、融資能力等方面來看，哪些房企具備“觸底反彈”的素質？

由子沛：我們認為，一些優質國央企房企，質地不錯，但處于破凈狀態，這完全不合理。特別是那些低估、在一二線城市重點布局且運營素質相對比較好的國央企，是最可能迎來觸底反彈行情的。

《紅周刊》：行業的頭部陣營會否發生較大改變？另外，物管類公司的表現是否能走獨立行情？

由子沛：當下來看，在核心一二線城市土儲布局較為豐厚，同時運營能力比較優質的國央企會有更大希望進入頭部陣營。

物管類公司因為大多是背靠房地產公司，所以我覺得物管類公司的表現，可能還是取決于它們母公司的表現。另外，物管公司更偏消費屬性，所以它們的行情其實也更依賴于整個消費環境的復蘇。

（本文已刊發于7月1日《紅周刊》，文中所涉個股僅做舉例，不做買賣推薦。）

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