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【預告片】對話周君芝：地產下行周期下，財稅改革的本質是什么？

加入民生宏觀周君芝《央地關系重塑和財稅改革起點》

（課程預售，預計10月錄制，11月上線）

(資料圖)

1998年房改以來，我國房地產行業迅速發展，真正做到了“筑得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏！”

而在房地產高速發展成為過去我國支柱產業的背后，我國財稅體系與地產也形成了深度的綁定。

但近年來，隨著出生率的下滑，地產黃金發展的“三十年”已經結束，地產行業整體將迎來下行周期，也在一定程度上影響到了我國的財稅體系。正所謂：思危所以求安，慮退所以能進。

未來我國財稅體系將如何改革，地產行業又將走向何方呢？

華爾街見聞特邀民生證券首席宏觀分析師周君芝老師策劃推出宏觀財稅大師課《地產下行和地方化債背后：央地關系重塑和財稅改革起點》，(10月14日線下課程，點擊報名>>)本門課程將從目前的財政運行框架講起，復盤中國稅改的歷史進程，以史為鑒探討未來財稅改革的方向；此外，本門課程還將通過縝密的數據分析評估地產下行的影響，并探討分析近期熱度較高的債務問題。

本期內容是課程的預告片，以下是對話周君芝的內容要點：

一、為什么現在要討論地產對財稅/經濟的影響？

二、財稅制度面臨的問題是什么？

三、如何辯證地理解地產對經濟/財稅政策的影響？

四、未來土地出讓金未來土地出讓金會將何去何從？

五、未來財稅改革會如何推進？

一、為什么現在要討論地產對財稅/經濟的影響？

地產對經濟的影響，行業研究員、宏觀經濟的學者的感覺會比較敏銳，但實際地產對經濟的影響其實更大、更鈍。然后因為我對于整個中國的這個政策，尤其像財政貨幣研究時間比較久，可以說我從業 10 年的時間，相當一部分時間都在研究這一塊。

所以我覺得這個可能在未來它過去你沒有感受到的存在，但未來這一旦起來之后，它的變量很大，對于中國經濟也好，對很多的制度的設計也好，都會帶來一些影響。

所以在這個時點我就非常這個想跟市場交流，我們需要對這個變量給予足夠的關注。

二、財稅制度面臨的問題是什么？

中國的很多稅制本質上面要處理幾個問題：

第一個問題政府應該花什么錢？這本質上解答是政府和市場邊界的問題。所以不同的這個年代，它底層的經濟和政治的這個框架發生變化，因為你知道你要花什么樣錢，哪些交給政府，哪些交給市場，或整個社會。

第二個問題就是收什么樣的錢？也就是稅收，但實際上中國歷史上，除了非常明確的或者說有非常強細節規則的稅收之外，一般來說還有另外一塊跟租值相關的一些收入。它非常重要的一個點就是平衡了規則和靈活，使得整個政府，不論是中央和地方，還是這個政府和市場，它有彈性和柔性的空間。我覺得這是一個非常有智慧的設計。從長期來看，這也是整個財稅改革要去回答的第二個問題，就收入怎么樣去切分。

第三個問題，這個中央和地方如何平衡？因為中國千百年來都是一個非常大的龐大的這個體系，向來一直要去處理中央和地方之間的關系，好的央地關系會給中國經濟發展的穩定性，甚至經濟發展本身的這種良好的環境都非常重要。所以財稅改革里面向來要處理的一個問題就是不論是收入還是支出，中央和地方之間如何平衡？

第四個問題其實就是整個債務的問題。因為我們知道任何一個國家基本上都會舉債，這也很正常。很多人可能不太能理解這個邏輯，為什么政府一定要舉債？

一個現代化的這個國家，它至少要提供這個國防的支出，至少要提供對于國內的這個安保，甚至一些龐大的這個公務員的體系，任何一個國家都不能避免。但我們都知道國家不是一個生產部門，那么它有支出，它必然對應一部分的這個負債，它有可能是以負債的形式存在，也可能以這個稅收的形式存在。

但是我們都知道支出是剛性的，但是稅收很多時候掛靠經濟，它有波動，所以就反推回來說，為了因為中國政府或者說所有的政府有這樣一個邏輯，所以它勢必有這個債務（來緩沖）。

所以債務它是一個非常符合經濟規律以及政府運行邏輯的一個產物，所以不要去怕它。那么所以，但是政府唯獨要做的事情就如何設計好比較規則透明的、可持續運行的，是良好的、兼顧效率、公平的這個負債。

這是財稅改革需要這個探討的四個問題，總結起來就四個，支出、收入、央地關系，還有我們說的這個債務管理。所以其實我們任何一個時間段去評判財稅改革的方向也好，或財稅演進的脈絡也好，其實都會拿著這四個維度去觀察它。我相信中國地產結束黃金 30 年之后，未來財稅改革也會慢慢推進。

三、如何辯證地理解地產對經濟/財稅政策的影響？

研究宏觀經濟，尤其時間重度異常的時候，你會發現說沒有一個東西從出生的時候就差的，或者從出生的時候就是好的，他沒有那么多的主觀的判斷他，可能他的這個出生的時候肯定是符合當期所有經濟甚至制度，包括社會的訴求，一般來說反而是這個利大于弊，否則的話它不可能存在。

但隨著時間的推演，整個大的環境發生了變化，所以到了后期，一項事物可能在整個環境里面顯得會格格不入，大家會有更多批判的眼光去看它。如果知道這一個規則或規律之后，我們再去看地產，其實我們可能更可以更加客觀。早期的時候，其實中國地產對私人部門而言意義非常重大，中國政府因為利用了土地出讓金，但我們也知道土地出讓金它不是放在政府的財政口袋里面沉淀，它是還要花出去做什么呢？主要就是跟地產相關的這個配套，就所謂的地方的基建，像我們說的這個土地的平整，因為你從一塊土地變成一個商業的這個大樓或者住宅，它要解決的底層問題是很多的，不完全是房地產企業可以完全解決的。

譬如說像這個電、油、氣、水這種偏基建的這個設施是需要人去承擔的，那么這種時候地方政府在這個居民買房的同時，就是收了一部分的土地出讓金來去做這樣的平整，其實本質上也是讓這個地區更快的發展，讓后續想要買房的這個居民有更便利的條件。土地出讓金這個制度的設計，其實在微觀層面就是讓整個的這個居民感受到買房子的速度可以提快，也滿足了不同代人這在短期里面的這個需求。所以在宏觀層面它表現出來的特點就是基建增速很高，城鎮化速率很快。然后這個中國迅速從一個偏農業人口這樣主導的慢慢過渡到一個城鎮人口線占比已經9億，這個已經 65% 左右這樣一個社會，所以它有它的這個歷史的這個必要性。

四、未來土地出讓金會將何去何從？

首先我報一串數據，那么大家就能夠更加清楚的理解到，未來中國土地出讓金下降是一個大的趨勢，它是不可避免的趨勢。

第一個，我們都知道中國 2016 年到 2021 年是中國商品住宅銷售最旺的時期，我們經常說往回看 40 年以及往未來看 30 年，將近這個總共 75 年這樣的一個幅度范圍里面，這大概率是一個頂，這個數據是多少？就是住房銷售的年均面積是將近 15 億平。

核心的原因非常簡單，第一個因為 2016 - 2021 年買房的主體，剛需的主體主要是 85 后，就 85 年到 90 年，按照結婚年齡去推，這部分群體剛好是新中國成立以來的一個人口小高峰。也就是說，嗯， 85 年它是比 80 年要甚至 70 年人口要多的，但是未來的 90 年是比其他人口要少，它就是一個人口的凸點。另外一個就是 14、15 年中國，尤其 15 年中國啟動了棚改貨幣化，所以 16 年到 2021 年其實加速了整個的城鎮化，尤其加速了這個三四線城鎮化紅利，這是不可避免的。

那么從 2022 年開始，土地出讓金就下降到這個7萬億不到，其中有一部分是這個城投拿地，按照微觀數據， 2022 年城投拿地在整個的這個土地出讓金的占比大概在 1/ 3 左右，所以就是說扣除成績成投拿地之后，其實 2022 年的土地出讓金已經降到5萬億不到，那么今年 1 - 7 月份土地出讓金的累計同比增速還是以 - 20% 左右的速度在下掉，所以大概率今年的土地出讓金就進一步下滑，可能會掉到這個4萬億這樣一個水平。

2022 年后買房的主要就是一代年輕人了，是成家置業的，成家立業的新的這個年輕小家庭。所以就是說土地出讓金這件事情，它就是要下降，是客觀的這個下降。那么面對這樣一個這個土地出讓金下滑的一個事實，財稅體系該做如何應對？

這就是可能我覺得明年甚至后年馬上會來的，那么第一個直觀的感受就是土地出讓金下降，我找到一個能夠填補的這個收入的這個方式，這個也就是我們說的政府在強調的叫建立地方稅種，因為我們過去很多的稅種更多的是中央稅以及共享稅。

地方稅種有，但完全歸于地方稅者，地方這個收取的稅種額度并不大。這也是為什么大家去探討所謂的房地產稅，因為房地產稅在其他國家的經驗是歸為地方政府所有的地方稅種，還有包括很多人在探討的有沒有像其他地方稅種消費稅的征收環節的改變，甚至有人去探討所謂的碳稅、數字經濟稅等等。

五、未來財稅改革會如何推進？

（在收入端）像房地產稅是其他國家確實有這樣一個經驗，那么所以第一個肯定是找到一個新的適合地方政府去征收的一個稅種。但是我覺得未來這個稅種和土地出讓金相比的話，規模還是不夠。

那么另外一個就是支出，因為收入和支出是一個對等概念，如果我收入下降了，那么還有另外一種操作，就是支出的一個縮減，那么從數量層面去捕捉地方政府職能~~或收入~~的一些結構變化。

其實我們還要去問這個結構，結構本質上就是問未來的中國地方政府除了過去 30 年做這樣這個地方的基礎設施建設之外，還有沒有新的工動作要做？

那么其實就是剛才又回到了一個問題，我們看到其他發達國家政府，不僅包括地方政府，包括中央，它的更多的職能是傾向于民生的領域。這也是這幾年，尤其 18 年以后中國政府也在去強調的一個領域。

所以就是除了收支的這個量和結構發生變化之后，我覺得可能未來中國政府的職能也會發生一些新的變化，可能從原來傾向于地方的基礎設施建設，更多傾向于這個民生保障領域。

這個是我覺得未來財稅改革，尤其是地方政府可能面臨的一些變化，政府在深化財稅改革方面提了四個方向

第一個就是什么呢？就是收入方面的這個稅收的改革，稅者稅制的改革里面其實本質上就是要建立地方稅種。

第二個可能要更多的向直接稅去做一個導向，因為中國的這個稅收的占比里面最高的是增值稅，它是一個流轉稅。那么很多發達國家這個稅種里面占比相對比較高的，像財產稅、個人所得稅等等，這些是直接稅。

所謂的流轉稅是針對生產環節，直接稅的話是針對這個個體，因為直接稅更加的公平，效率其實也更高。

所以我們中國深化財稅體系改革方向的這個第一點就是收入端，收入端一個就是更加現代化，就是直接稅占比更高。

因為原來相當一部分時間，我們把這個地方的這個稅種其實本質上面都相對弱化，因為地方更多傾向于去收土地出讓金，但土地出讓金下去之后，地方稅種的一個健全和完善可能是迫在眉睫的。

那么第二個方向就是支出端，我們又稱為叫事權，事權的話就是它本質上回答的一個問題，就是政府應該做什么。當然它整個支出其實包羅萬象的，像這個國防安保、九年制義務教育，然后像我們說的這個基礎研發的領域的這個財政補貼，像社保的一部分財政補貼，像基建，甚至像跟糧食安全相關的都放在里面，但是過去這 30 年其實基建的占比確實會比其他國家要更高。

然后第三個也是一個央地關系之間更深層次的一個問題，就是 94 年方稅制改革其實更多擴清的是中央和省級地方政府的關系，所以我們看到省級及以下政府市級和省級、市級和縣級，不同地區的規則其實有所不同，未來是否有新的更有深層次規則來理清省級及以下地方政府之間的一個關系？這可能也是我覺得未來這個央地關系的一個內核。

然后第四個方面就是債務的問題，任何一個國家到目前為止舉債是一個合乎政治和經濟規律的一個這個操作，就不需要對這件事情就感覺很懼怕它，它是一個很正常的一件事情。但是好的整個財政的一個體制需要去回答我們應該發多少債？發債的規則是多少，如何去跟蹤監測這些債務。